정부가 내놓은 8.2 부동산 대책 이후 서울 아파트 매매가격 상승률이 0.22% 떨어지고, 세종지역 아파트 급매물이 쏟아지는 등 후폭풍이 본격화되고 있습니다. 주택 매수 수요들이 전월세 수요로 전환되어 전세 값이 오를 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 이번 시간에는 이처럼 큰 변화를 불러일으키고 있는 8.2 부동산 대책에 대해 정리하고 향후 전망에 대해 살펴보겠습니다.

이번 대책의 중점은 다주택자에 대한 규제 강화를 통해 투기 수요를 억제하고, 실수요자를 보호하는데 역점을 두고 있습니다. 정부는 지난 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’을 통해 “전체 주택거래량에서 유주택자가 차지하는 비중이 2007년 31.3%에서 최근 43.7%로 10년 사이 12.4% 증가했다”면서 “특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 최근 2년 사이 2배 이상 증가했다”고 말했습니다. 다주택자의 투기로 인해 집값에 거품이 발생하여 무주택자의 주택 구매가 어려워졌다는 지적입니다.

따라서 정부는 다주택자의 양도차익에 중과세 부과, 대출 축소, 재건축 조합원의 지위 양도 금지 및 분양권 전매 제한 등 다주택자 규제를 대폭 강화합니다. 또한 향후 5년 동안 공적임대주택 등 공공주택 110만호를 공급하고, 생애최초 주택 구입자와 신혼부부 등 특별공급 대상자들의 청약 기회를 확대하는 등 무주택자에 대한 혜택을 늘릴 계획입니다.

상세한 내용을 살펴보면, 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 서울 11개구와 세종시를 투기지역으로, 투기지역을 포함한 서울 25개구 전 지역과 세종시, 과천시를 투기과열지구로 지정키로 했습니다. 또한 위 지역과 더불어 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄 2지구 등 경기도 7개시와 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진 등 부산 7개구를 조정대상지역으로 선정했습니다.

조정대상지역으로 선정되면 재건축조합원당 재건축 주택공급 수가 1주택으로 제한되며, 민영주택 재당첨 제한, 5년 내 당첨 세대 또는 2주택 소유 세대의 청약 1순위 자격 제한, 전매제한, 중도금대출보증 발급요건 강화, LTV(담보인정비율, Loan To Value ratio) 60%와 DTI(총부채상환비율, Debt To Income ratio) 50% 적용 등 기존 규제와 더불어 청약 1순위 자격요건을 가입 후 2년 경과와 납입횟수 24회 이상으로 강화, 무주택기간과 부양 가족 수 등을 점수로 합산하는 방식인 가점제 75% 적용, 오피스텔 전매제한, 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%의 양도세 가산세율 적용, 다주택자의 장기보유특별공제 배제, 양도세 비과세 요건을 2년 이상 거주로 강화, 분양권 전매 시 보유기간에 상관없이 양도 세율 50% 일괄 적용 등 강화된 규제가 적용됩니다.

투기과열지구는 조합설립인가 후 재건축 조합원 지위양도 금지 등 기존 규제와 더불어 가점제를 100%로 확대 적용, 재건축 조합원 분양권 전매제한, 정비사업 분양 시 5년 간 재당첨 제한, 거래가액 3억 원 이상의 주택 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 신고 의무화, LTV와 DTI를 40%로 대폭 축소합니다. 특히 주택담보대출 1건 이상 보유세대의 경우 30%로 추가 축소가 적용됩니다. 하지만 무주택 실수요자일 경우 50%로 상향 조정됩니다.

투기지역은 조정대상지역과 투기과열지구의 규제와 더불어 양도세율 10% 가산 적용, 주택담보대출 만기연장 제한, 기업자금대출 제한, 농어촌주택취득 특례 배제 등 기존 규제와 더불어 주택담보대출 건수를 세대 당 1건으로 제한합니다. 다주택자의 경우 집값의 30% 밖에 대출을 받지 못하며, 투기지역의 경우 주택담보대출이 있을 경우 이마저도 불가능해진 것입니다.

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