최근 재개발과 재건축정비사업으로 인하여 많은 교회들이 피해를 보고 있습니다. “도시 및 주거횐경벙비법”에 의한 정비사업에는 4가지가 있습니다. ①주건환경개선사업 ⓶주택재개발사업, ⓷주택재개발사업 ⓷도시환경점비법 이증 교회와 관계가 깊은 것은 재개발과 재건축입니다. 이외 도시개발법에 따라 추진되는 도시개발사업(환지방식)으로 현덕제일교회처럼 피해를 입는 교회도 있지만 도시개발은 많지 않습니다. 오늘의 교회들이 재개발정비사업과 재건축정비사업으로 인하여 교회가 피해를 입는 것이 대부분입니다.
재개발과 재건축을 혼동하는 분들이 많이 있습니다. 노후된 집을 허물고 새 아파트를 짓는다는 점은 같지만, 재개발과 재건축은 엄연히 다릅니다. 재개발과 재건축의 가장 큰 차이점은 공공성격이냐 민간성격이냐의 차이입니다. 공공사업과 민간사업의 차이입니다. 2003년도에 제정된 “도시 및 주거환경정비법”에 의해서 재건축과 재개발이 이루어지고 있습니다. 따라서 교회들도 교회주변 정비사업이 재개발정비사업인지 아니면 재건축정비사업인지 알고 대쳐하여야 피해를 막을수 있습니다.
재개발과 재건축의 차이점은 다음과 같습니다.
먼저 재개발정비사업 이라고 하는 사업은
도로, 상하수도 등 정비기반시설이 열약하고 노후한 지역으로 불량건축물이 밀집된 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 재개발은 공공의 도시계획 사업입니다. 즉 도시 전체를 다시 만드는 사업으로, 재개발은 강제수용권(집행권)이 있습니다. 많은 교회들이 예고없이 교회의 물건을 집행당하고, 교회당 건물이 강제철거 당하는 것은, 재개발은 공공사업으로 법에 따라 사업지역 안에 있는 건물을 사업진행에 따라 강제집행을 할 수 있기 때문입니다.
재개발사업은 진행은 기본계획 수립→정비계획 수립 및 정비구역 지정→조합설립 추진위원회 구성→조합설립 인가→사업시행 인가→시공사선정→조합원분양 신청→관리처분계획 수립→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→준공 및 입주→조합해산의 순으로 진행됩니다
사업진행에 따라 교회는 추진위 단계부터 시작하여 현재 교회가 소유한 토지의 평수와 같은 대토를 보장 받아야 합니다. 재개발은 교회가 사업에 동의하지 않아도 조합원으로 인정되어 조합원 번호가 부여됩니다. 교회는 ‘정비구역지정고시’에 종교부지가 “획지”로 표시되어야 합니다. 그리고 조합설립인가를 받는 순간 교회는 조합원에서 제외되고 “대토대상자”로 구분됩니다. 학교,유치원, 공공도서관, 종교시설(사찰,교회, 성당..등)은 사업구역에서 대토대상자로 구분됩니다. 대토가 획정된 교회는 이주와 철거 시기에 다시 건축비를 협상하여 건축비를 보상받아야 합니다.(필자의 교회는 대토도 기존 교회가 있는 장소보다 좋은 장소로 대토받고 건축비 협상에서도 6층 건물을 마무리공사까지 할 수 있는 금액을 보상받았고, 임시 이전장소 전액 조합 부담으로 하였습니다.)
많은 교회들이 조합설립인가 후에도 대토를 받지 못하여 걱정을 하고 있는데 이런 교회에서는 사업시행 인가를 받기 전에 협상하여 대토를 받을 수 있습니다. 조합에서는 대토를 하지 않을 경우 분양신청을 하라는 통지를 보낼것입니다. 주의할 점은 교회에서는 분양신청을 하면 안됩니다. 대토를 주장하야야 합니다. 사업시행 인가전에 대토를 받지 못하여도 힘들지만 관리처분계획 수립과 인가 전에는 협상이 가능합니다. 많은 교회를 관리처분 인가 전에 협상하여 대토를 받도록 하였습니다. 관리처분계획 수립과 인가가 나면 이때부터 강제철거가 집행할 것입니다. 재개발조합에서 강제철거를 하는 시기는 관리처분계획 인가가 관활관청에서 고시 후 주민이 이주 시기에 강제철거를 집행합니다. 교회는 강제철거를 당해도 조합에서 공탁한 공탁금을 외면하고 계속하여 대토를 주장하여야 합니다.
교회는 강제집행이나 철거를 당한 후에도 부구청장(시는 부시장)을 위원장으로 하는 “도시분쟁조정위원회”를 소집하여 조합과 대토에 관한 협상을 할 수 있습니다. 어느 곳이나 법으로 “도시분쟁조정위원회”가 있습니다. 부구청장(부시장)을 위원장으로 변호사, 지방의회의원, 주무관청과장..등이 참석하여 최후 조정을 하도록 하여 다시 사업부지 안에 대토대상지역을 찾아 보도록 할 수 있습니다. 또한 서울시에는 갈등조정 담당관 있어, 교회와 조합의 갈등을 신청하면 조정하여 주는 곳도 있습니다.
재건축의 경우는 재개발과 다름니다.
재건축은 주택건설촉진법상 재건축 대상 주택에 해당하는 노후.불량주택의 주택의 소유자들이 자발적으로 조합을 결성해 신규주택의 건립을 추진하는 민간주택 건설사업입니다. 일정 기준에 의해 정비기반시설은 양호하여 그대로 두고, 노후 건물에 안전진단을 받은 다음에 하는 사업입니다. 민간사업으로 강제철거나 집행은 못하지만, 재건축에는 매도청구권이 있습니다. 그리고 재건축은 늘어나는 연면적의 25%를 임대주택으로 제공해야 하는 등 현재로서는 재개발에 비해 재건축사업이 어려운 점이 사실입니다. 교회에서도 재건축이 재개발사업보다 협상이 어렵다는 것도 아셔야 합니다.
추진절차도 재개발과 차이가 있습니다. 재건축의 경우 기본계획 수립→구역지정→추진위구성→안전진단(d등급)→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→입주 순으로 진행됩니다. 재건축은 토지와 건물을 가진 자로 자신이 조합설립에 동의 하여야 합니다. 재개발은 자신이 동의가 하지 않아도 그 지역안에 있으면 조합원이 되지만 재건축은 민간이 자발적으로 하는 사업이기 때문에 토지와 건물을 가지고 반드시 동의해야 조합원 될 수 있습니다.
교회에서는 교회가 있는 지역이 재건축을 하기 위하여 추진을 하기 시작하면 추진에서부터 교회의 대토를 주장하여야 합니다. 재건축은 조합설립 인가를 받으면 제일 먼저 조합에서는 조합원이 아닌 사람(토지나 건물 중 한 가지만 있는 사람. 조합설립에 동의하지 않은 사람)을 상대로 매도청구권을 행사하여 매매계약 성립을 의제할 수 있습니다. 구체적으로 조합은 이들을 상대로 매도를 청구하는 소송을 하여 승소 확정판결을 받아 소유권을 취득할 수 있습니다. 이는 도시 및 주거환경정비법 제39조에 법으로 규정되어 있습니다. 재건축은 조합원 아닌 사람의 토지나 건물을 감정하여 감정가격을 법원에 제시하고 ,공탁금 없이도 매도청구를 할 수 있습니다. 재건축조합 앞으로 토지를 이전 한 다음 사업시행 인가부터 하나 하나 사업을 진행합니다. 판결만 받아 놓고 조합앞으로 이전은 시공사를 선정하여 시공사에서 돈을 빌려 공탁금으로 법원에 입금하고 소유권이전을 조합앞으로 이전합니다.
교회가 가장 주의하여야 할 내용입니다. 양천구에 있는 비젼교회가, 교회는 모르는 사이에 3년전에 조합앞으로 매도청구 소송을하여 판결로 교회당과 사택의 토지와 건물을 모두 조합 앞으로 넘겨주라는 판결을 2014년 1월에 한 상태입니다. 많은 교회들이 모르는 사이, 오래전에 토지와 건물을 넘겨주라는 법원의 판결문을 조합에서 확보하여 가지고 있다는 것을 아셔야합니다. 조합설립후 사업시행인가도 나기전에 매도청구 소송을 하여 조합에서 교회당과 토지를 조합 앞으로 소유권이전을 하도록 되어 있는 판결문을 가지고 있으므로 어려움을 당하는 교회들이 있습니다. 조합에서는 사업진행에따라 현 시세의 3분의 1도 아니되는 공탁금을 법원에 공탁하고 집달리를 동원하여 교회를 집행할 것입니다. 즉 재개발과 다른 것은 조합설립인 가 후 공탁금이 없이 매도청구를 가장 먼저 할 수 있다는 것을 아셔야 합니다.
재건축은 민간사업으로 재개발이 받을 수 있는 세입자에 대한 보상도 없습니다. 재개발은 2017년 기준으로 1인:7.082.740원 3인:13.847.830원 4인:17.280. 370원을 받을수 있습니다. 가족수에 따라 이주비용이 지급되고 영업 보상비도 지급되지만 재개발은 조합원 이주비, 세입자 이주비가 지급되지 않습니다. 따라서 영업보상비도 없습니다.
참고로 2009년 9월에 서울시는 뉴타운, 재건축, 재개발사업 수립시 종교단체와 조합 간의 갈등을 피하기 위해 종교시설 처리방안을 지침으로 각 구청과 사업장에 보냈습니다. 내용에는
재정비촉진계획 수립시
- 이전이 불가피한 경우 “존치”에 준하는 이전계획 수립
- 기존 부지와 이전 예정부지는 “대토”원칙
- 현 종교시설 실제 건물 면적에 상당하는 건축비용 조합부담
(성물 등 가치있는 종교물품에 대한 제작 설치비 고려)
- 사업기간동안 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련. 이전비용 조합부담
이라고 되어있습니다.
2017. 4. 7에 서울고등법원에서는 재개발 사업조합에서 서울시 지침대로 협상하지 않았다는 이유로 괸리처분전무무효 판결을 선고도 하였습니다.
재개발사업이나 재건축사업 모두 조합윈아 아닌 자를 현금청산자라고 하는데 교회는 이들과 같이하여 피해를 당하지 말아야 합니다. 현금청산자들은 변호사를 선임하여 감정가격으로 제시한 보상을 더 받으려고 소송을 하지만 ,교회는 마지막까지 대토를 주장하여야 합니다. 사업이 많이 진행되어 관리처분계획 고시를 한 지역이라도, 교회는 포기하지 마시고 마지막까지 대토를 주장하면 길이 얼마든지 있습니다. 양천구 비젼교회가 매도청구 판결이 2014년 1월에 조합 승소로 선고하였지만, 조합과 협상하여 단지내 대토 부지를 찾도록 하여 설계사가 현재 찾고 있는 중입니다. 이 교회는 대토와 건축비를 받을 수 있습니다.
재개발과 재건축의 시작이나, 사업이 진행되어 어려움을 당하고 있는 교회가 있다면 연락주십시오 상담과 도움을 드리겠습니다.
상담전화 이건화목사 010-5261-5876