▲ 문 병 환 FC

한국은행에 따르면 올해 2분기 가계부채는 1,257조원으로 역대 최대치를 기록했습니다. 가처분소득 대비 가계부채비율(DSR)은 170%로 금융위기 당시의 미국 DSR 135%와 비교해도 크게 높은 수준입니다. 이중 대부분은 주택담보대출로 주택 가격이 하락할 경우 미국처럼 대량 부도가 발생할 우려가 큽니다. 이를 미연에 방지하고자 마련한 정부의 주택 공급량 조절, 중도금 대출 억제 정책에도 불구하고 주택 거래량과 가계부채는 계속 늘어나고 있습니다.

그 이유는 전체 시장이 불황을 겪더라도 ‘될 곳은 된다’는 심리와 주택 공급량이 줄면 희소성으로 가격이 올라갈 것이라는 기대감, 분양권 전매를 위한 소액 투자자 증가로 청약 경쟁률이 크게 증가했기 때문으로 분석됩니다. 실제 집을 구매하려는 사람보다 허수들로 인해 거품이 생겼다고 볼 수 있습니다. 따라서 ‘그래도 강남은 오른다’거나, ‘경쟁률이 센 곳은 유망하다’는 막연한 기대감으로 부동산에 투자했다가 단기간 큰 손실을 볼 수도 있습니다.

그 이유는 미국의 금리인상입니다. 올해 미국은 한 차례 금리를 0.25% 올렸으며, 연말 이전에 한 번 더 인상할 예정입니다. 일반적으로 한국 금리는 미국이 금리인상을 16개월 후 반영하기 때문에 내년 말에는 금리가 인상될 것으로 예상됩니다. 금리가 인상될 경우 부채 비율이 높은 투자자는 파산할 위험성이 있습니다. 이들이 부동산을 급하게 매각하려 한다면 2008년 금융위기 때처럼 전체 부동산 시장이 폭락하게 됩니다.

장기적으로 유망한 부동산이라면 폭락 이후 다시 가격이 상승하겠지만, 그 동안의 이자와 세금을 버틸 수 있어야 하기 때문에 현재 부동산 시장에 접근하기 위해 가장 필요한 것은 자금 여력입니다. 자금 여력은 단순히 부채 없이 투자하는 것뿐만 아니라, 임대소득 등 기타 소득을 모두 포함한 것입니다.

예를 들어 대출을 많이 받은 부동산이라도 임대 소득이 대출 이자보다 1.5배 이상 많고, 수요가 많다면 자금 여력은 충분하다고 할 수 있습니다. 반면 대출이 전혀 없더라도 공실로 오래 유지된다면 세금 등을 견디기 힘들 것입니다. 최악의 경우 본인이라도 사용할 수 있는 부동산에 투자해야하는 이유가 이것입니다. 따라서 입주가 1년 이상 남은 신도시 상가를 구매한다거나, 존폐 위기에 놓인 대학 인근 원룸을 구매하면 큰 손실을 볼 수 있습니다.

그렇다면 장기적으로 유망한 부동산 시장은 어디일까요? 그것은 외국인 시장과 1인 가구 시장입니다. 통계청이 발표한 ‘2015 인구주택총조사’에 따르면 우리나라의 공식 인구는 5,107만 명에 이르렀습니다. 하지만 이는 외국인을 포함한 수치로 내국인 인구는 정체를 보이고 있습니다. 국내 거주 외국인은 2010년 96만 명에서 2015년 136만 명으로 불과 5년 사이에 1.5배 가까이 증가했습니다.

2017년부터 저출산 고령화로 인해 생산가능인구가 감소할 것이기 때문에 노동력 확보를 위해 외국인 유입은 더 가속될 것으로 예상됩니다. 또한 중국의 부호들이 제주도뿐만 아니라 강남 부동산에도 투자를 시작했기 때문에 외국인 관련 인프라가 잘 구축된 곳, 공항 또는 항구 등 외국과 인접한 곳은 부동산 시장이 활황을 이룰 것입니다. 1인 가구도 계속 증가해 1인 가구를 위한 소형 부동산 시장도 유망할 것입니다.
하지만 학생 수가 급격히 줄어들고 있기 때문에 지방대학 또는 학원가 부동산, 대형 부동산은 위험한 투자가 될 수 있습니다.

재무설계사·문의 010-7173-7573

저작권자 © 기독교한국신문 무단전재 및 재배포 금지